הקרקע שלנו, מבוא - ניר מאיר

עלים 2000
 
מבוא:
בחודש מאי 1992, קיבלה מועצת מנהל מקרקעי ישראל, בראשותו של אריק שרון, כשר התשתיות בממשלת מעבר, החלטה מהפכנית.
במסגרת ההחלטה, (מספרה היה 533), הוקנו בפעם הראשונה זכויות לחוכרים חקלאיים - בעת שינוי ייעוד הקרקע.
בנובמבר, באותה השנה, בוצעה העיסקה הראשונה (והיחידה) שבאה לעולם במסגרת יישום החלטה 533, בתנועה הקיבוצית - עיסקת רמת רחל. עיסקה זו שינתה את ייעודה של קרקע חקלאית בהיקף של 250 דונם וערכה הכולל הועמד על כ- 600 מיליון דולר.
(ערכה של העיסקה הכוללת לקיבוץ, עשויה להגיע ביום מן הימים לכ- 150 מיליון דולר).
החלטה 533 ביחד עם המחירים הדמיוניים של עיסקת רמת רחל, חוללו מהומת אלוהים בכל  עולם המושגים של הכלכלה הישראלית.
שני הצדדים, המתיישבים החקלאיים מחד, ואמצעי התקשורת מאידך, עסקו בחישובים מופרכים בדבר ערכן הכלכלי הפוטנציאלי של סך כל הקרקעות שבידי החקלאים בישראל, על פי מפתח  רמת רחל.
התוצאה היתה דמיונית. המספרים עמדו על אלפי מיליארדים של דולרים. מאות יזמים, עורכי דין וסתם מאכֵרים פשטו על כל יישוב חקלאי בארץ, בניסיון לגזור קופון מהאוצר הדמיוני החדש.
הסערה המתוארת כאן, שהחלה לפני שמונה שנים, הביאה לתגובת שרשרת במספר מישורים, תגובות הנמשכות עד היום הזה, ונראה כי יעבור עוד זמן רב לפני שוך הרוחות.
רסיס אחד מתגובות השרשרת המתוארות לעיל, היתה היווצרותו של תפקיד חדש בעולם המושגים הקיבוצי: רכז נדלן.
אני ממלא את התפקיד הזה, ברציפות, מאז, ובמסגרתו אני עוקב מקרוב אחרי ההתפתחויות הרבות והזעזועים התכופים הפוקדים את עולם הנדלן הישראלי בכלל והנדלן הקיבוצי בפרט.
בתפקידי הנוכחי, כרכז ועדת המשק של התנועה הקיבוצית, מתאפשרת לי עמדת תצפית נוחה ואף יכולת השפעה (מוגבלת למדי) על זרם האירועים שאינו פוסק לרגע.
בסדרת המאמרים שתופיע, החל מהיום, מעל דפי העלים, אנסה לפרוש ולפרש את עולם המושגים המורכב (הממשיך להסתבך) של הנדלן הישראלי ואת הפן הסבוך במיוחד של שינוי יעוד בקרקע חקלאית, קיבוצית.
במסגרת הזאת - אנסה לתאר את הרקע, המצב והתכניות לשינוי יעוד שבהן אנחנו ואדמותינו מעורבים. המסע הזה אינו פשוט ומסכת הארועים אינה מובנת מאליה, אך למי שיעקב אחר סדרת המאמרים, יפתח צוהר לעולם מרתק: עולם מורכב, מלא תקוות ואשליות על כסף גדול והתפתחויות מאכזבות, המרסקות לעתים לרסיסים את התקוות הללו. אני מקוה כי בסוף המסע, תינתן לחברי הקבוצה הזדמנות להכיר את הפוטנציאל הריאלי הגלום בקרקעותינו, את מאבקנו על זכותו לממש את הפוטנציאל הזה, את סיכויינו למצות אותו, ואת הפרופורציה הראויה בה יש לבחון את חלומות הזהב של כולנו.
 
ועוד כמה מילים בשולי המבוא:
פרויקט נדלן הוא פרויקט ממושך מאד. הנה למשל עיסקת רמת רחל שבה פתחתי: טדי קולק החל לתכנן את הפרויקט בתחילת שנות השמונים. במשך תקופה ארוכה לחם נגדו הקיבוץ, עד שגובשה הסכמה והעיסקה נחתמה, כאמור בנובמבר 1992. עד הרגע הזה, (נובמבר 2000), לא הושלמה עדיין ולא אוכלסה ולו דירה אחת בפרויקט.
בפרק הזמן הזה (כמעט 20 שנה), ידע אזור דרום ירושלים (שם ממוקמת הקרקע), עליות ומורדות קיצוניות ביותר. די אם ניזכר באינתיפדה, העליה מרוסיה, מלחמת המפרץ, תהליך אוסלו, המתיחות סביב הר חומה, ארועי מנהרת הכותל, ועידת קמפ דיויד והמהומות בשטחים בכלל ובירושלים בפרט, בעצם הימים האלה. כל אחד מן הארועים האלה הביא לשינוי של עשרות אחוזים במחירה של דירה בפרויקט, וכפועל יוצא, טולטל קשות הפרויקט כולו.
נראה כי בערכים של היום, פרויקט רמת רחל שהוערך כזכור ב- 600 מיליון דולר, אינו שווה יותר מ- 400 מיליון.
 אם לא יחולו שינויים של ממש בסביבה העיסקית, נראה כי ייגרמו הפסדים כבדים, לרבים מהמעורבים בתכנית רמת רחל.
כתבתי את הדברים בכדי להדגים את הכלל  כי בעיסקי נדלן המרחק בין רווחי עתק לבין הפסדים כבדים (המסתימים לא פעם בפשיטת רגל), הוא קצר ביותר.
עולם הנדלן הוא עסק מסוכן מבחינה כלכלית, וכך ראוי להתייחס אליו.
עד כאן פרק המבוא לסידרה.
להתראות בעלון הבא בפרק הראשון - איך הכל התחיל - בארץ וגם אצלנו.